Ερώτηση σχετικά με επιστροφή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου σε πολίτες δικαιούμενους απαλλαγής Α’...

Ερώτηση σχετικά με επιστροφή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου σε πολίτες δικαιούμενους απαλλαγής Α’ κατοικίας στην περίπτωση που υπάρχουν ημιυπαίθριοι χώροι με αλλαγή χρήσης για τους οποίους υποβλήθηκαν δικαιολογητικά τακτοποίησης

Το τελευταίο χρονικό διάστημα, πολίτες οι οποίοι αγόρασαν Α΄ κατοικία θεωρούν ότι έχει δημιουργηθεί πρόβλημα αναφορικά με την εφαρμογή των νόμων 3843/2010 και 3842/2010.

Συγκεκριμένα, ενώ δεν είχαν στη κατοχή τους κανενός είδους ακίνητο, προέβησαν σε αγορά Α΄ κατοικίας  με συνολική αντικειμενική αξία  των κυρίων  χώρων, συν την αντικειμενική αξία των ημιυπαίθριων χώρων που υπολειπόταν κατά πολύ του αφορολογήτου ορίου των 200.000 ευρώ.

Οι αρμόδιες ΔΟΥ απάλλαξαν τους αγοραστές από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) για τις αξίες που αντιστοιχούσαν στους κύριους χώρους, αλλά επέβαλαν φόρο μεταβίβασης ακινήτων για τις αξίες που αντιστοιχούσαν στην αντικειμενική αξία των  ημιυπαίθριων χώρων.

Μάλιστα, για τους χώρους αυτούς (ημιυπαίθριους) είχαν ήδη υποβληθεί και παραληφθεί από τις Πολεοδομίες όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά τακτοποίησής των (αιτήσεις, παράβολα, κατόψεις κ.λπ.) πριν την υπογραφή των μεταβιβαστικών συμβολαίων και:

  • είτε δεν είχαν εξοφληθεί οι δόσεις λόγω έλλειψης ενημέρωσης των πολιτών,
  • είτε τα υποβληθέντα δικαιολογητικά είχαν χαθεί στις Πολεοδομίες,
  • είτε τα δικαιολογητικά είχαν υποβληθεί ταχυδρομικώς και δεν υπήρχε η φυσική παρουσία των ενδιαφερομένων με αποτέλεσμα να παραμείνουν οι υποθέσεις στις Πολεοδομίες ανενεργές για μεγάλο χρονικό διάστημα,
  • είτε οι Πολεοδομίες λόγω των γνωστών τους αδυναμιών, δεν τήρησαν τις προβλεπόμενες διαδικασίες εγκαίρως και καθυστέρησαν τη διαδικασία υπολογισμού του ειδικού προστίμου. 

Με το υπ’ αριθ. πρωτ. Δ13/Β1040737/ΕΞ2011/11.03.2011 έγγραφο του Υφυπουργού Οικονομικών, ενημερώθηκε η Βουλή των Ελλήνων ότι  «…απαλλαγή δεν παρέχεται για κατοικίες, διαμερίσματα ή λοιπούς χώρους που χαρακτηρίζονται αυθαίρετα κτίσματα κατά την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία. Οι χώροι όμως που τακτοποιήθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010 τυγχάνουν της ίδιας αντιμετώπισης με τους λοιπούς χώρους. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 22 παρ. 5 περ. α του Ν. 3897/10, για τους χώρους αυτούς δεν οφείλεται αναδρομικά οποιοσδήποτε φόρος».

Η αντιμετώπιση από τις ΔΟΥ των ημιυπαίθριων χώρων ως αυθαίρετων κτισμάτων είναι λανθασμένη, αφού  οι χώροι αυτοί κατασκευάζονται  εντός του  εγκεκριμένου κτιριακού όγκου βάσει της οικοδομικής άδειας, είναι δηλαδή νόμιμοι χώροι, ενιαίοι και αδιαίρετοι από της κυρίας χρήσης χώρους, και ως εκ τούτου η μη απαλλαγή από ΦΜΑ για τους αγοραστές Α΄ κατοικίας, από νομικής άποψης, είναι έωλη.

Οι αρμόδιες Υπηρεσίες του Υπουργείου Οικονομικών, παρέλειψαν για περισσότερο από ένα χρόνο να δώσουν οδηγίες του τρόπου φορολογικής αντιμετώπισης των τακτοποιούμενων ημιυπαίθριων χώρων (από την ισχύ των Ν. 3897/10 & Ν. 3843/10, μέχρι την  31/5/2011, που εκδόθηκε η ΠΟΛ 1126), με αποτέλεσμα καμία ΔΟΥ, κανένας συμβολαιογράφος και κανένας συναλλασσόμενος πολίτης, για πολλούς μήνες, να μη γνωρίζει πώς θα αντιμετωπιστούν φορολογικά οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι χώροι.

Οι ΔΟΥ εφάρμοζαν μία παλαιά εγκύκλιο που αφορούσε  αυθαίρετους χώρους και ζητούσαν από τους αγοραστές Α΄ κατοικίας που δικαιούνταν απαλλαγής πληρωμής να πληρώνουν το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.

Η εκ των υστέρων επιστροφή του ως άνω αχρεώστητα πληρωθέντος φόρου, όπως καθορίστηκε με τις ΠΟΛ 1126 και 1209 του 2011, εξαρτήθηκε πλέον αποκλειστικά από ένα τυχαίο ή συμπτωματικό γεγονός. Συγκεκριμένα:

  • Όποιος ιδιοκτήτης επέλεγε να ξοφλήσει εφάπαξ το πρόστιμο τακτοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων, μπορούσε την επομένη να μεταβιβάσει το ακίνητό του, και ο αγοραστής–δικαιούμενος της απαλλαγής Α΄ κατοικίας δεν θα πλήρωνε φόρο ή αν είχε πληρώσει μπορούσε να του επιστραφεί, σύμφωνα με τις πιο πάνω ΠΟΛ.
  • Αντίθετα όποιος τυχαία ή εξ ανάγκης (οικονομικά αδύναμος) επέλεγε την αποπληρωμή με δόσεις (που ο νόμος εξάλλου ορίζει, χωρίς μάλιστα να θέτει φορολογικού τύπου προϋποθέσεις), δεν θα μπορούσε να μεταβιβάσει το ακίνητό του, χωρίς ο αγοραστής  (δικαιούμενος της απαλλαγής Α΄ κατοικίας) να πληρώσει ΦΜΑ, και ο αχρεωστήτως καταβληθείς φόρος να μην επιστρέφεται, αφού η σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας θα έχει τεθεί, μετά την εξόφληση των δόσεων, όταν θα είχαν ήδη  υπογραφεί τα μεταβιβαστικά συμβόλαια.

Επειδή οι μέχρι σήμερα εκδοθείσες ΠΟΛ δεν αντιμετωπίζουν τις πιο πάνω περιπτώσεις που αφορούν στους κατά τεκμήριο αδύναμους οικονομικά πολίτες, δικαιούμενους απαλλαγής πληρωμής ΦΜΑ για αγορά Α΄κατοικιών στις οποίες υπήρχαν ημιυπαίθριοι χώροι και είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι στις Πολεοδομίες πριν την υπογραφή των μεταβιβαστικών συμβολαίων,

ΕΡΩΤΩΝΤΑΙ

οι κ.κ. Υπουργοί:

Εξετάζεται το ενδεχόμενο να αποκατασταθούν τα ως άνω προβλήματα, στις περιπτώσεις που αποδεδειγμένα είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι στις Πολεοδομίες για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων πριν την υπογραφή των μεταβιβαστικών συμβολαίων, με την επιστροφή  στους αγοραστές Α΄ κατοικίας (δικαιούμενους απαλλαγής ΦΜΑ) των καταβληθέντων ποσών ΦΜΑ που αντιστοιχούσαν στους ημιυπαίθριους χώρους, όταν ολοκληρωθεί η πληρωμή των δόσεων του προστίμου και τεθεί, έστω και μετά την υπογραφή των μεταβιβαστικών συμβολαίων, η σφραγίδα περαίωσης;