Ομιλία στην 11η Prodexpo με θέμα “Χρηματοπιστωτική Κρίση και Αγορά Ακινήτων”

Ομιλία στην 11η Prodexpo με θέμα “Χρηματοπιστωτική Κρίση και Αγορά Ακινήτων”

Κυρίες και Κύριοι,

Θα ήθελα να ευχαριστήσω τους διοργανωτές του 11ου Συνεδρίου της PRODEXPO για την πρόσκληση που μου απεύθυναν να παραστώ και να καταθέσω ορισμένες σκέψεις για την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, την εγχώρια, κυρίως, δημοσιονομική κρίση και τις επιπτώσεις τους στην αγορά ακινήτων.

Χρηματοπιστωτική κρίση που οφείλεται σε μια σειρά από παράγοντες, όπως είναι:

  • Η σταδιακή κατάρρευση της αγοράς των στεγαστικών δανείων, κυρίως στις ΗΠΑ.
  • Τα προβλήματα στην αγορά των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υψηλού ρίσκου (subprime markets).
  • Η τιτλοποίηση των στεγαστικών δανείων και η χρήση πιστωτικών παραγώγων που οδήγησε σε μόλυνση των ισολογισμών των χρηματοπιστωτικών οργανισμών με «τοξικά» χαρτοφυλάκια.
  • Η αλόγιστη απληστία (τα «οικονομικά της απληστίας» κατά τον Πολ Κρούγκμαν).
  • Το έλλειμμα εταιρικής διακυβέρνησης σε συνδυασμό με την ανεπαρκή αξιολόγηση κινδύνων.
  • Η παρατεταμένη ρυθμιστική αδράνεια και η ελλειπής εποπτεία εθνικών αρχών και φορέων, κυρίως στις μη εποπτευόμενες περιοχές των αγορών κεφαλαίου [βλέπε hedge funds και private equity funds].
  • Η μόχλευση των κεφαλαίων με δανειακά κεφάλαια.

 

Αυτή η χρηματοπιστωτική κρίση επεκτάθηκε γρήγορα και στην πραγματική οικονομία των ανεπτυγμένων κρατών και, κυρίως, των ευρωπαϊκών χωρών, οι οποίες δεν κατάφεραν από την πρώτη στιγμή να αναπτύξουν μία συντονισμένη, προληπτική και κατασταλτική, «γραμμή άμυνας» κατά τη μετάδοση της οικονομικής κρίσης.

Αντίδραση που ούτε σήμερα είναι απόλυτα ευθυγραμμισμένη με αφορμή τη συζήτηση που διεξάγεται για την οικονομική διακυβέρνηση σε Ευρωπαϊκό επίπεδο, παρά την παρατηρούμενη σύγκλιση ως προς το ζήτημα της δημοσιονομικής πειθαρχίας.

Σύγκλιση που κινείται προς την κατεύθυνση της ενισχυμένης διαδικασίας επιτήρησης και της δημιουργίας νέων μηχανισμών επιβολής ημι-αυτόματων κυρώσεων για τα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης που παραβιάζουν τις δεσμεύσεις τους.

 

Απόρροια αυτής της κρίσης, ήταν οι Ευρωπαϊκές Οικονομίες να οδηγηθούν σε διόγκωση χρεών και ελλειμμάτων, προσπαθώντας είτε να διασώσουν τα ευάλωτα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είτε να αντιμετωπίσουν τις επιπτώσεις της χρηματοπιστωτικής κρίσης στην πραγματική Οικονομία.

Έτσι, το δημοσιονομικό έλλειμμα και το δημόσιο χρέος των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κατά μέσο όρο και πριν την τελευταία αναθεώρηση, αυξήθηκε, κατά 6% του ΑΕΠ και κατά 15% του ΑΕΠ αντιστοίχως την περίοδο 2007 – 2009.

Ορισμένες Οικονομίες όμως, με χρόνια διαρθρωτικά προβλήματα, όπως κυρίως αυτές του Νότου, επηρεάστηκαν και επηρεάζονται περισσότερο από τις άλλες.

Χώρες, όπως, η Ελλάδα στις οποίες, αν και το τραπεζικό τους σύστημα φάνηκε σχετικά ανθεκτικό στην κρίση, η πραγματική τους Οικονομία δεν μπόρεσε να αντέξει στις πιέσεις.

Και έτσι διογκώθηκαν τα προβλήματα ελλείμματος και χρέους σε αυτές τις οικονομίες.

Μόνο όμως στην Ελλάδα, αυτό το πρόβλημα μετατράπηκε σε κρίση δανεισμού.

Κρίση δανεισμού που οδήγησε στην προσφυγή στο Μηχανισμό Στήριξης και σε δημοσιονομικές επιλογές δυσμενείς για κλάδους με καθοριστική σημασία για την εγχώρια οικονομική δραστηριότητα, όπως είναι αυτός των ακινήτων.

 

Κυρίες και Κύριοι,

Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους κλάδους της οικονομίας στην Ελλάδα, καθώς τα ακίνητα αποτελούν το βασικότερο περιουσιακό στοιχείο των Ελληνικών νοικοκυριών.

Σύμφωνα με σχετικά πρόσφατα στοιχεία, στη χώρα μας παρατηρείται το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση (80%) που μετατρέπεται σε 97% στις αγροτικές περιοχές.

Το ακίνητο αποτελούσε, για πολλές δεκαετίες, τη μόνη σταθερή και αποδοτική επένδυση, αλλά και τη μόνη επιλογή που παρείχε μακροπρόθεσμη προστασία στους πολίτες έναντι του πληθωρισμού.

Ενδεικτικά αναφέρεται ότι «[…] μία επένδυση 100 ευρώ σε ακίνητα στις 31/12/1995 μετατρέπεται στις 31/12/2008 σε 304 ευρώ […]» (Καθηγητής κ. Χαρδούβελης).

Βέβαια, οι επενδύσεις σε ακίνητα χαρακτηρίζονται:

α) από πολύ μικρότερο βαθμό ρευστότητας (που σημαίνει ότι διατρέχουν αυξημένο κίνδυνο έλλειψης ρευστότητας),

β) από υψηλό βαθμό μόχλευσης (που σημαίνει υψηλό ποσοστό δανειακών κεφαλαίων σε σχέση με τα ίδια κεφάλαια), ενώ

γ) από μικρότερη διακύμανση (μεταβολή) των τιμών και των αποδόσεων.

Έτσι, στα τέλη του 2008, σύμφωνα με στοιχεία της EFG Eurobank Research, το 81,8% των περιουσιακών στοιχείων των Ελλήνων ήταν τοποθετημένα σε ακίνητα, το 17% σε καταθέσεις και το 1,2% σε μετοχές.

Η προτίμηση αυτή μεταφράζεται, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, σε επενδύσεις σε κατοικίες στο 5,4% του ΑΕΠ και σε κατασκευές στο 10,7% το 2008.

Οι επιλογές αυτές συνδυάστηκαν και με την είσοδο της Ελληνικής Οικονομίας στη ζώνη του ευρώ και με την απότομη πτώση των επιτοκίων.

Αυτή η περίοδος μπορεί να χαρακτηριστεί, σύμφωνα και με μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος, ως περίοδος των «παχέων αγελάδων», καθώς κατά την δεκαετία 1998 – 2007 οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 100%.

Έτσι, «ενώ το 1994 χρειαζόταν 2,6 βασικοί μισθοί για να αγοράσει κάποιος ένα τετραγωνικό μέτρο κατοικίας σε μία μεσαία αστική περιοχή, το 2006 χρειάζονταν 4,8 μισθούς. Το 2008, παρά την πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 10%, ο δείκτης παρέμεινε πάνω από το 4» (Καθηγητής κ. Μουρμούρας).

Αυτή η ζήτηση για ακίνητα αποτέλεσε την κινητήριο δύναμη για την άνοδο του κλάδου των κατασκευών και την άνθηση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Δραστηριότητα που παράγει θέσεις απασχόλησης (17% της συνολικής απασχόλησης), εισοδήματα (15% του ΑΕΠ), τζίρους, φορολογικά έσοδα, και με την οποία σχετίζονται και 150 επαγγέλματα.

Ωστόσο, μετά την εκδήλωση της κρίσης, αλλά και εξαιτίας συγκεκριμένων, άστοχων, Κυβερνητικών επιλογών, η αγορά αυτή παρουσιάζει απότομη καθίζηση.

Η ζήτηση είναι περιορισμένη, ο δανεισμός ακριβός και με αυστηρότατα κριτήρια, η δε έλλειψη ρευστότητας στην αγορά πλέον είναι εμφανέστατη.

 

Κυρίες και Κύριοι,

Οι βασικοί λόγοι που οδήγησαν σε αυτή την καθίζηση είναι τέσσερις.

 

Ο πρώτος έχει να κάνει με τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Λόγω της μείωσης της διαθέσιμης ρευστότητας και της αύξησης των κεφαλαιακών απαιτήσεων παρατηρήθηκε έντονη απο-μόχλευση, δηλαδή μείωση της «εύκολης» παροχής δανείων και συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.

 

Ο δεύτερος λόγος έχει να κάνει με την ύφεση.

Λόγω της μείωσης του ΑΕΠ και του διαθέσιμου εισοδήματος παρατηρείται πτώση της ζήτησης για ακίνητα και σταδιακή μείωση των τιμών. Η σχέση της αγοράς ακινήτων με τον οικονομικό κύκλο είναι αμφίδρομη, αφού η πτώση των τιμών συνεπάγεται μείωση των επενδύσεων και της απασχόλησης και ούτω καθεξής…

 

Ο τρίτος λόγος έχει να κάνει με τον πληθωρισμό.

Λόγω αυτού επέρχεται μείωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια και αυξημένο κόστος παραγωγής νέων κατοικιών.

 

Και ο τέταρτος λόγος έχει να κάνει με συγκεκριμένες Κυβερνητικές επιλογές.

Επιλογές που ωθούν την Οικονομία σε έναν ανατροφοδοτούμενο φαύλο κύκλο ύφεσης.

Πολιτικές που οδηγούν σε μείωση των συναλλαγών, αποθάρρυνση της επένδυσης στα ακίνητα, μείωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Μέτρα φοροεπιδρομής στη μεσαία και τη μικρομεσαία ιδιοκτησία.

Μέτρα, όπως είναι:

  • Η επαναφορά καταργημένων φόρων, όπως των δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών.
  • Η επιβολή τεκμαρτού φόρου ιδιοκατοίκησης,
  • Η κατάργηση της απαλλαγής από το «πόθεν έσχες» για την πρώτη κατοικία (πλέον η Κυβέρνηση σκέφτεται να επαναφέρει την απαλλαγή…[Βήμα της Κυριακής, 24.10.2010]).
  • Η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών (πλέον η Κυβέρνηση σκέφτεται να παρατείνει την αύξηση για το 2ο εξάμηνο του 2011…[Βήμα της Κυριακής. 24.10.2010]).

Διαπιστώσεις που επισημαίνει και η ΠΟΜΙΔΑ, σύμφωνα με την οποία:

«[…] Η κτηματαγορά, η οικοδομή και η ιδιαίτερα η αγορά των μισθώσεων ακινήτων βρίσκονται σε κατάσταση πραγματικής κατάρρευσης, εξ αιτίας όχι τόσο της σοβούσας οικονομικής κρίσης, όσο κυρίως:

α) των πρόσφατων φορολογικών μέτρων,

β) της μειώσεως του αριθμού των εκμισθωμένων ακινήτων λόγω της διακοπής λειτουργίας πολλών επιχειρήσεων,

γ) της μειώσεως των ενοικίων, και

δ) της φημολογίας για μεγάλες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών από το 2011[…]» [9 Σεπτεμβρίου].

 

Έτσι σήμερα η αγορά ακινήτων έχει παγώσει.

Η οικοδομική δραστηριότητα έχει καθηλωθεί.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου έχουν καταγραφεί μόλις 12.000 συναλλαγές μέσω των τραπεζών, όταν προ κρίσης μέσα σε έναν χρόνο καταγράφονταν πάνω από 70.000.

Τον Ιούλιο του 2010 οι εκδοθείσες οικοδομικές άδειες περιορίστηκαν στις 5.156, από 6.519 τον ίδιο μήνα του 2009, από 7.846 τον ίδιο μήνα του 2008, από 8.652 τον ίδιο μήνα του 2007.

Δηλαδή, η μείωση είναι 40% από το 2007.

Αντίστοιχη είναι και η συρρίκνωση του όγκου της οικοδομικής δραστηριότητας.

Έτσι, περίπου 800 επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον κλάδο της οικοδομής έχουν κλείσει από τις αρχές του χρόνου.

Αυτή η συρρίκνωση μεταφράζεται, σύμφωνα με το Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος, σε απώλεια τουλάχιστον 40.000 θέσεων εργασίας στον ευρύτερο κατασκευαστικό και οικοδομικό κλάδο.

 

Κυρίες και Κύριοι,

Η ελληνική αγορά ακινήτων, έχει ανάγκη, πιο έντονα από ποτέ, για βαθιές τομές, σχεδιασμό με στόχους, σταθερούς κανόνες και φορολογικό καθεστώς, προσέλκυση (με χαρακτήρα επείγοντος…) ξένων επενδύσεων και βέβαια επιτάχυνση των δεκάδων μεγάλων ιδιωτικών επενδύσεων (χωρίς τη συμμετοχή του Δημοσίου) που είναι κολλημένες στη γραφειοκρατία.  

Σ’ αυτή την κατάσταση επιβάλλεται η παρέμβαση της Πολιτείας.

Με πολιτικές στήριξης του κλάδου των ακινήτων, με επιλογές τόνωσης της κατασκευαστικής και οικοδομικής δραστηριότητας.

Με πρωτοβουλίες, όπως είναι:

  • Η ενίσχυση της οικιστικής δραστηριότητας.

Για παράδειγμα, σημαντική επιχορήγηση του επιτοκίου στεγαστικών δανείων για μια 10ετία (εφόσον οι σχετικές συμβάσεις υπογραφούν μέχρι 31/12/2011 και επέκταση των φορολογικών κινήτρων που έληξαν την 31/12/2009 μέχρι 31/12/2011).

  • Η εξόφληση κατασκευαστικών οφειλών.

Με την εξέταση νέων τρόπων εξόφλησης των υποχρεώσεων του κράτους προς τον ιδιωτικό τομέα, όπως είναι η δυνατότητα νέου διακανονισμού, η μερική εξόφληση και ο διακανονισμός και η μερική ή ολική εξόφληση με ομόλογα.

  • Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσα από συγκεκριμένες πρωτοβουλίες αξιοποίησης – και όχι εκποίησης – αυτής.

Με πολιτικές που θα μετατρέψουν ένα μέρος του δυνητικού, ανενεργού, πλούτου σε «ενεργητικό».

Με πολιτικές που θα κινητοποιήσουν την περιουσία που παραμένει κατακερματισμένη σε διάφορους φορείς, η αξία της οποίας μόνο στην ΚΕΔ – η οποία μετά από 3 μήνες είναι πάλι χωρίς Πρόεδρο – εκτιμάται στα 272 δισ. ευρώ!

Με σύγχρονες μεθόδους του real estate development που διασφαλίζουν τον έλεγχο και την τήρηση των κανόνων, ώστε να αποφύγουμε στρεβλές μορφές οικιστικής ανάπτυξης – όπως συνέβη σε άλλες χώρες (Ισπανία).

Με μακροχρόνιες μισθώσεις, leasing ή ΣΔΙΤ, ενός μέρους των ακινήτων, που αποτελούν μορφές επικερδούς αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας χωρίς να χάνεται η κυριότητα.

Με την εμπορική αξιοποίηση ενός άλλου μέρους της ακίνητης περιουσίας που μπορεί να αποφέρει άμεσα τη ρευστότητα που χρειαζόμαστε για να μειώσουμε το χρέος.

Με ανάπτυξη τουριστικής κατοικίας για αγοραστές υψηλής εισοδηματικής στάθμης, εστιάζοντας σε κατασκευές με υψηλές προδιαγραφές που έχουν μεγάλη ζήτηση και που δεν αποτελούν ανταγωνιστική δραστηριότητα για τις ξενοδοχειακές μονάδες (ΙΟΒΕ).

Με αξιοποίηση λιμανιών, αεροδρομίων, μαρίνων κλπ., συντελώντας πέρα από τη συγκέντρωση δημοσίων εσόδων και στην τόνωση της περιφερειακής ανάπτυξης.

Συμπερασματικά, με πολιτικές που επιτυγχάνουν το συγκερασμό της δημοσιονομικής προσαρμογής και της ανάταξης, αρχικά, και της ανάπτυξης, μεταγενέστερα, της οικονομίας.

Πολιτικές βιώσιμης δημοσιονομικής προσαρμογής και θαρραλέων διαρθρωτικών αλλαγών.

Πολιτικές ελπίδας και προοπτικής που συστηματικά, αναλυτικά, και ποσοτικοποιημένα προτείνουμε, ως Αξιωματική Αντιπολίτευση, στην Ελληνική Κυβέρνηση.

 

Σας ευχαριστώ.